Waarschuwing: binnenkort landt de WOZ/OZB-aanslag weer op uw sportvloer!

ARTIKEL

Broer de Boer, dinsdag 21 december 2021

426 sec

Nog altijd te hoge waarderingen

De woningprijzen stegen het afgelopen jaar fors. Het is echter geen automatisme dat hierdoor de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) omhooggaat. Maar zoals ook bij uw woning geldt: reageer tijdig en assertief als u meent dat de WOZ-waarde van uw sportcomplex of golfbaan te hoog is vastgesteld.

De WOZ-waardes van sportcomplexen met kunstgrasvelden en natuurgrasvelden verschillen. (Sportpark De Waaie, Sint Annaparochie)

Een te hoog getaxeerde of geïndexeerde WOZ-waarde van de accommodatie kan sportverenigingen voor onaangename financiële verrassingen stellen. Dat geldt in de eigendomssituatie, maar ook als men gebruiker is. Wees er op tijd bij, als u bezwaar wilt aantekenen! Het is goed te weten dat nagenoeg alle gemeenten bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor sportclubs gebruikmaken van de landelijke taxatiewijzer sport, via Google te vinden onder taxatiewijzer deel 18 vng sport. Deze geeft per type object de wijze van financiële waardering aan. Daarbij spelen leeftijd, staat van onderhoud en bouwwijze van de gebouwen, eigendomssituatie, objectafbakening, veldtype en de afmetingen van de velden een rol.

Wees er op tijd bij, als u bezwaar wilt aantekenen

Dit klinkt heel simpel, maar toch maken gemeenten nog altijd grove fouten bij het vaststellen van de WOZ-waarden. De kengetallen in de taxatiewijzer sport komen uit een landelijk gemiddelde van verkopen, terwijl hier per regio flink veel verschil in zit. De kengetallen zijn volgens insiders soms arbitrair, zoals de gehanteerde restwaardepercentages. Zo oordeelde de Rechtbank Gelderland in mei 2021 dat de heffingsambtenaar niet slaagde in de onderbouwing van de restwaarde van een voetbalcomplex. De enkele verwijzing naar kengetallen uit de taxatiewijzer was onvoldoende. In de taxatiewijzer ontbreken namelijk cruciale onderbouwende gegevens, zoals relevante transactieprijzen.
De restwaarde is hierdoor voor de eiser - eigenaar en gebruiker van een clubhuis en vier voetbalvelden - onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar. Vervolgens oordeelde de rechter dat de heffingsambtenaar de restwaarde niet aannemelijk maakte met de ingebrachte referentieverkopen. De verkopen lagen te ver van de waardepeildatum. Bij een gebrek aan cijfers moet de heffingsambtenaar ook buiten zijn gemeente kijken. De taxatiewijzer doet dit namelijk ook. Het beroep was dus gegrond.

De restwaarde was onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar

Bij de meeste gemeenten is er kennis op het gebied van incourant vastgoed, waaronder sportaccommodaties, maar er bestaan verschillen van inzicht. Patrick Balemans, adviseur accommodatiezaken bij de KNVB, beaamt het nut van de taxatiewijzer sport: 'Het is een handig hulpmiddel, vooral omdat het openbaar is, maar dat dit niet altijd leidt tot een juiste taxatie, is een gegeven. Het is meer dan zinvol om de situatie lokaal te bekijken. De sport wordt lokaal gerund door vrijwilligers. Je kunt niet altijd van vrijwilligers verwachten dat zij deze specifieke kennis in huis hebben.'

Patrick Balemans noemt de taxatiewijzer sport een handig hulpmiddel.

Verschillende OZB-tarieven

Bas van der Wielen signaleert soms extreem hoge niet woning-OZB-tarieven.

Volgens Bas van der Wielen van Previcus Vastgoed is de oorzaak van verkeerde vaststellingen ook te vinden in de complexiteit van sportaccommodaties. De afgelopen jaren controleerden hij en zijn collega's met de KNVB onder meer de WOZ-waarde van meer dan honderd sportverenigingen: 'In meer dan 60 procent van de gevallen bleek deze te hoog te zijn', verzucht hij. 'Wij merken dat deze problematiek weinig leeft bij de verenigingen en dat er meer bekendheid aan gegeven mag worden. Ik verwijs naar onze site; daar hebben we de oorzaak van de grootste afwijkingen benoemd.' (Zie kader elders in dit artikel, red.) Verder hanteren gemeenten meestal verschillende OZB-tarieven voor woningen en bedrijven/sportaccommodaties. Voor de laatste categorie zijn deze in het algemeen hoger. Van der Wielen beaamt dit: 'Zeg maar fors hoger, en het verschilt per gemeente. We kennen situaties waarin het niet-woningtarief 446 procent hoger ligt dan het woningtarief!'

'Gemeenten mogen in plaats van het zakelijke OZB-tarief het woningtarief rekenen'

In 2018 kwam op initiatief van CDA-Tweede Kamerlid Pieter Omtzigt een belangrijke wetwijziging tot stand over dit onderscheid. Het Amendement Omtzigt stelt gemeenten in de gelegenheid om muziek- en sportverenigingen, dorpshuizen, scoutingclubs en goede doelen niet het zakelijke OZB-tarief in rekening te brengen, maar het woningtarief. In de toelichting op de wetswijziging is te lezen dat 'vanwege het maatschappelijk belang van deze verenigingen het wenselijk is om niet verplicht het hoge tarief te rekenen'.

Amendement genegeerd

Door onbekendheid en onduidelijkheden worden de mogelijkheden die deze wet biedt echter maar weinig benut. Het blijkt dat de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) in augustus 2019 gemeenten afraadde (!) om gebruik te maken van deze wet. Reden, ik citeer: 'Omdat de wettekst en de toelichting daarop niet op elkaar aansluiten, is onduidelijk wat de reikwijdte van het amendement is.' We leggen de vraag neer bij VNG-woordvoerder Elize Lantink. Is die gewenste duidelijkheid er inmiddels? Zij antwoordt: 'Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft de Kamer laten weten dat de bepaling inderdaad niet toepasbaar is en dat de wet aangepast moet worden om dit wel mogelijk te maken. De VNG is momenteel met het ministerie van BZK in gesprek over hoe dit amendement wel zou kunnen werken. Daartoe is inmiddels een onderzoek gestart. Dat kan leiden tot een aanpassing van artikel 220f Gemeentewet, een alternatieve bepaling of een ander instrument dat het doel beter bereikt. De keuze hiertoe is voorbehouden aan een nieuw kabinet.'

Kamerlid Omtzigt zette zich met een amendement in voor het berekenen van het lagere OZB-woningtarief voor sportverenigingen.

Misnoegen

Een Brabantse sportclubbestuurder bevestigt deze gang van zaken en hij uit zijn misnoegen. 'Ik bewoon een grote luxueuze woning. Het sportclubgebouw, WOZ-waarde 374.000 euro, past daar ruim in. De vereniging is ruim 2.200 euro aan OZB kwijt; privé betaal ik 1.000. Te gek voor woorden. De gemeente verwijst naar de landelijke politiek, maar we blijven proberen deze misstand op de gemeentelijke agenda te krijgen.'
Hoe kijkt Van der Wielen hier tegenaan? 'Je kunt helaas geen bezwaar maken tegen het opgelegde tarief en er is geen juridische mogelijkheid om een lager tarief af te dwingen. Gemeenten mógen kiezen voor het lagere tarief. Mocht een sportaccommodatie willen opteren voor dit veel lagere woningtarief (amendement Omtzigt), dan adviseer ik dit vóór het opleggen van de aanslag/beschikking kenbaar te maken bij de gemeente. De beschikkingen/aanslagen worden opgelegd in januari en februari, dus is het goed om dit in december al kenbaar te maken. Wellicht is de gemeente vanwege de coronamaatregelen van afgelopen jaar sneller geneigd om het gehanteerde tarief te wijzigen.'

'Sportverenigingen moeten vrijgesteld kunnen worden van de onroerendezaakbelasting'

Van der Wielen vertelt desgevraagd de afgelopen twee jaar in de praktijk nog geen enkel geval tegengekomen te zijn van een gemeente die tóch het woningtarief hanteerde voor sportaccommodaties: 'Wij weten dat gemeenten wegens de coronaperikelen sportverenigingen vrij kunnen stellen van de onroerendezaakbelasting. Ook zijn er gemeenten, zoals Den Haag, waar sportverenigingen compensatie kunnen aanvragen voor de OZB. De gemeente neemt dan de heffing voor haar rekening. De betekent een lastenverlichting voor de verenigingen, om zo sport goedkoper en toegankelijker te maken. In de Wet WOZ is geen daadwerkelijke vrijstellingsmogelijkheid opgenomen voor sportaccommodaties.'

Corona-invloeden

De coronaperikelen beperken het gebruikersnut en daarmee de WOZ-waarde. Een verminderd aantal leden is een belangrijk argument om bezwaar aan te tekenen tegen de hoogte van de WOZ-waarde. Veel verenigingen zien door corona hun reserves slinken. Beargumenteer dit in een eventueel bezwaar. Dat geldt ook als de accommodatie tijdelijk niet gebruikt kan worden. Die situatie doet zich voor tijdens een lockdown. Verschillende verenigingen missen een groot deel van hun omzet, bijvoorbeeld doordat het eindejaartoernooi geen doorgang kon vinden. Op basis van de taxatiewijzer sport beïnvloedt dit WOZ-waarde, zodat hier vaak met succes gegronde bezwaren tegen aangetekend kunnen worden. Voor de komende beschikkingsronde is een lagere bezettingsgraad vanwege de coronacrisis een belangrijk aandachtspunt!

Ledenvermindering en lockdowns zijn goede argumenten om bezwaar in te dienen.

Twee WOZ-gevallen

Voor het afgelopen belastingjaar 2020 meldt Previcus Vastgoed verschillende opdrachten te hebben uitgevoerd met een mooi resultaat. Voor een hockeyvereniging in Zuid-Holland wist Previcus de WOZ-waarde van het clubgebouw met 17 procent te verlagen, omdat er ten onrechte btw in de taxatie was betrokken. Bij de velden ging het om 35 procent. Hier was de gemeente uitgegaan van twee watervelden, terwijl er sprake was van één waterveld en één semiwaterveld, en ook was de btw er ten onrechte bij betrokken. Zowel voor het clubgebouw als voor de velden werd een adviesrapport opgesteld door de taxateur van Previcus, die gespecialiseerd is in sportaccommodaties. Dit werd als aanvulling op het bezwaarschrift en de aangedragen punten ingebracht op de hoorzitting bij de procedure, om de gemeente te overtuigen van de onjuiste WOZ-waarde. Door de verlaging van 35 procent kon ook een ambtshalve verminderingsprocedure gestart worden, waardoor de beschikkingen van de afgelopen vijf jaren herzien kunnen worden.

Een tweede casus is een voetbalvereniging in Limburg, waarvoor in 2020 een verlaging van 27 procent bereikt werd. Daar diende een negatieve correctie opgenomen te worden vanwege het feit dat de velden op zandgrond waren aangelegd en de onderlaag niet gewijzigd hoefde te worden. In dit geval was ook ten onrechte btw in de taxatie betrokken. Previcus' gespecialiseerde taxateur diende een bezwaarschrift in en nam de mondelinge behandeling tijdens de hoorzitting voor zijn rekening. Daarbij motiveerde hij de gronden voor het bezwaar en stelde hij een deskundigenrapport op met een geadviseerde WOZ-waarde voor de gemeente. Door de grote verlaging van een ambtshalve vermindering kon ook hier de procedure gestart worden om de beschikkingen van de afgelopen vijf jaren te herzien.

KNVB-stappenplan

Maar nu de praktijk. Bezwaar maken kan zinvol zijn. Een vereniging kan zelf vrij eenvoudig bezwaar maken tegen de vaststelling van een te hoge WOZ-waarde; de gemeente geeft hierover voldoende informatie. De KNVB stelde daarnaast een notitie op die meer inzicht geeft in de WOZ en de OZB en het maken van bezwaar met de grootste kans op succes. Balemans: 'Hiervoor staat ook een stappenplan op onze site. (>>>Verwijzing naar https://www.knvb.nl/assist-bestuurders/accommodatie/wet--en-regelgeving/woz/ozb.) Een externe partij om het proces van bezwaar maken te ondersteunen, zoals Previcus Vastgoed dat doet, is ook een optie. Maar een vereniging die is aangesloten bij de KNVB en zelf de kennis niet in huis heeft of hiervoor geen tijd heeft, kan ook de verenigingsadviseur raadplegen.'

Lokale belasting

De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) regelt de waardering van onroerende zaken ten
behoeve van diverse belastingen, waaronder de OZB. Bij sportaccommodaties gaat dit om de waarde van de grond, het clubhuis, de kleedkamers en andere opstallen. De OZB bestaat uit twee gedeelten, het eigenaars- en het gebruikersgedeelte. Beide zijn percentages van de WOZ-waarde en dat kan per gemeente nogal verschillen. Het is goed kritisch naar de WOZ-waarde te kijken, evenals naar de aanslag OZB.

'Het kan lonend zijn om tijdig een onafhankelijke expert in te schakelen voor de aanslag van 2022'

Gemeentes merken verenigingen soms ten onrechte aan als eigenaar van velden of opstallen. Het komt zelfs voor dat ze reeds lang gesloopte gebouwen meenemen in de financiële waardering. Het kunnen zowel voor sportverenigingen als voor gemeenten gecompliceerde dossiers zijn. Tot zes weken na ontvangst van de aanslag gemeentelijk belastingen kan de vereniging bezwaar maken tegen deze aanslag. Ook in 2021 misten velen net weer de boot; het kan lonend zijn om tijdig een onafhankelijke expert erbij halen voor de aanslag van 2022.

Een clubhuis dient voor de WOZ als één geheel gewaardeerd te worden.

Oorzaken van de grootste afwijkingen in de WOZ-waarde *)

Btw - Sportaccommodaties in eigendom van de gemeente waarbij de sportclub de locatie gebruikt, dienen exclusief btw gewaardeerd te worden. In veel gevallen - bijvoorbeeld na privatisering - worden deze nog altijd inclusief btw gewaardeerd. Grasvelden moeten te allen tijde exclusief btw gewaardeerd worden.
De kantine is onderdeel van groter complex. In veel gevallen houdt de gemeente geen rekening met de correctie op basis van grootte of wordt deze onjuist toegepast. Dit gaat vooral fout als de kantine of kleedkamers slechts een onderdeel zijn van een groter complex.
Kleedkamers en kantine zijn aan elkaar vast gebouwd. Een clubhuis dient als één geheel gewaardeerd te worden. Veel gemeenten waarderen nog altijd de kantine, kleedkamers etc. als losse onderdelen. Dat leidt vaak onterecht tot een hogere vastgestelde waarde.
Oudere opstallen - Na circa 30 jaar bereikt een gebouw zijn restwaarde, tenzij er grondig gerenoveerd is. Bij de taxatie verlengen gemeenten de levensduur standaard, maar soms onterecht, bijvoorbeeld omdat er geen sprake was van een grote renovatie. Ook gaan gemeenten vaak uit van een te hoge restwaarde.
Grondprijs - De grond onder zowel de velden als het clubhuis wordt vaak te hoog gewaardeerd. Een gemeente dient rekening te houden met de beperkte bestemming van een sportvereniging. Dit geldt overigens ook voor de grond rondom de velden. Denk ook aan de opbouw van de sportvloer van de sportvelden.
Gezamenlijk gebruik - In veel gevallen wordt er geen rekening gehouden met het gezamenlijk gebruik van bijvoorbeeld de parkeerplaats, velden en/of het clubgebouw. Het kan voorkomen dat meerdere verenigingen gebruikmaken van dezelfde locatie. Het gebruik mag dan ook niet volledig aan één gebruiker toebedeeld worden.
Terugloop in ledenaantal - Veel sportclubs lijden aan een terugloop van het ledenaantal. Dit dient tot uiting te komen in de WOZ-waardering. Het object in dezen kan immers niet optimaal gebruikt worden. Oorspronkelijk is de accommodatie opgericht voor meer leden dan er daadwerkelijk zijn.

*) Bron: Previcus Vastgoed. 'Als één of meer van de bovenstaande punten van toepassing zijn', stelt Previcus Vastgoed, 'kunnen wij met grote zekerheid zeggen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Een te hoge WOZ-waarde leidt automatisch tot te hoge aanslagen voor de onroerendezaakbelasting. Daarnaast betaalt de aangeslagene op basis van de te hoge WOZ-waarde ook te veel belasting aan het waterschap.'

REACTIES

Er zijn nog geen reacties.

download artikel

Tip de redactie